Brannsikring av kjeller for borettslag og sameier

Forskrift om brannforebygging legger de forebyggende pliktene på eieren av byggverket. I et borettslag eller sameie er det styret, og pliktene gjelder også fellesarealene i kjelleren. Styret kan sette utførelsen bort til en entreprenør, men ansvaret for at punktene blir rettet og dokumentert, ligger fortsatt hos styret. For rømningsveiene er ansvaret delt. Forskriften pålegger brukerne av bygget å sørge for at rømningsveiene opprettholder sin funksjon, herunder at fremkommeligheten ikke reduseres. Boder og løst gods i kjellergangen må derfor følges opp mot beboerne også etter at arbeidet er ferdig.

Oslo kommune anbefaler brannteknisk tilstandsvurdering som første steg etter tilsyn, og deretter en fremdriftsplan for tiltakene. Et pålegg peker ut hva som er mangelfullt, men sier ikke hvordan det skal løses. Har styret allerede en brannteknisk tilstandsanalyse, bruker vi den som grunnlag. Vi leser rapporten punkt for punkt sammen med styret, sorterer hva som kan utføres med en gang og hva som krever brannteknisk avklaring først, og setter rekkefølge og tidspunkt på tiltakene.

For punkter som handler om branncelleinndeling, brannmotstand og dørklassifisering er svaret i praksis ja. Uten slikt underlag finnes det ingen fasit for hva som kreves, og et tilbud blir gjetning. Andre punkter kan utføres uten, for eksempel tetting av åpne gjennomføringer, markeringsskilt og rydding av rømningsveier. Brannprosjektering gjør vi ikke selv, så vi henter inn ekstern brannrådgiver og tar den avklaringen før vi priser.

Det finnes ingen publisert kvadratmeterpris for brannsikring av kjeller. Summen styres av hvor mange gjennomføringer som skal tettes, hvor mange branndører som skal skiftes, om brannceller må bygges opp på nytt, og om elektro, rør og ventilasjon må inn i arbeidet. I eldre bygg anbefaler vi at styret legger inn 15 til 20 prosent buffer for uforutsett, siden det ofte ligger mer bak himling og innkassinger enn tilsynsrapporten beskriver. Vi kan gi et kostnadsoverslag styret kan bruke mot generalforsamlingen eller årsmøtet, og deretter tilbud med fastpris eller enhetspriser og fremdriftsplan. Noen styrer ber om pris per avvikspunkt, og det kan vi sette opp.

Ja. Arbeidet går etappevis, slik at bodene er tilgjengelige og rømningsveiene fremkommelige gjennom hele perioden. Beboerne får varsel før vi starter i et nytt område, støvende arbeid skjermer vi av, og fellesarealene ryddes hver dag. Prosjektlederen er kontaktpunktet underveis, også for spørsmål som kommer fra beboerne til styret.

Ja, og for disse byggene er plikten tydeligst. Forskrift om brannforebygging krever at eieren oppgraderer sikkerhetsnivået slik at det minst tilsvarer de samlede kravene i byggeforskriften av 15. november 1984 eller senere byggeregler. Den byggeforskriften trådte i kraft 1. januar 1985. Oppgraderingen kan skje ved bygningstekniske tiltak, andre risikoreduserende tiltak eller en kombinasjon av slike, og plikten gjelder så langt den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. I kjellere fra denne tiden blir vi oftest bedt om å utbedre utettede gjennomføringer, manglende branncelleskille mot fyrrom og tekniske rom, og dører uten dokumentert brannmotstand.

Brannkonsept og branntegninger lages av en ekstern brannrådgiver. Vi prosjekterer ikke brann selv, men henter inn rådgiveren og koordinerer arbeidet inn i prosjektet. Selv har vi sentral godkjenning for utførende tømrerarbeid i tiltaksklasse 2, og for prosjekterende konstruksjonssikkerhet og ansvarlig søker i tiltaksklasse 1.

Ved overlevering holder vi ferdigbefaring med styret og leverer komplett FDV-dokumentasjon med produktdatablad for brannproduktene, drifts- og vedlikeholdsinstrukser, som bygget-tegninger og sjekklistene fra kvalitetskontrollen. Forskriften krever at eieren kan dokumentere at pliktene er oppfylt, og dette er papirene styret har å legge frem ved neste tilsyn. Om et avvik anses lukket, er det brannvesenet som vurderer. Vi dokumenterer det som er utført, og følger opp i garantitiden.

Ja, og det er ofte den rimeligste rekkefølgen. Som totalentreprenør legger vi brannpunktene inn i samme fremdrift som for eksempel rørarbeid, nye tavlerom eller oppussing av fellesarealer, slik at kjelleren ikke rigges opp og stenges av to ganger. Styret eller forretningsføreren har én kontrakt og én prosjektleder å forholde seg til, og vi fører dokumentasjonen for alle fagene samlet fram til overlevering.